Nový trend v nájomných zmluvách: "Boj s infláciou"

Predmetom tohto príspevku je analýza novej "formulácie" s ktorou som sa stretol pri podpise nájomných zmlúv k prenájme kancelárskych priestorov a ktorá z môjho pohľadu je ekonomický nelegitímna a je výsledkom pomýlenia si základných pojmov.

Cieľom príspevku je poukázať na problém a podporiť diskusiu na túto tému.

Sporný bod v zmluvách je formulovaný: "Pre zachovanie hodnoty nájomného sa zmluvné strany dohodli, že prenajímateľ môže jednostranne zvýšiť nájomné a paušálnu náhradu nákladov spojených s nájmom o ročný inflačný index spotrebiteľských cien vyhlasovaných každoročne Slovenským štatistickým úradom"

 (Nasledujúcim bodom v zmluve je taktiež právo zvýšiť nájomne o rast cien služieb poskytovaných tretími stranami (voda, elektrická energia, upratovanie) tento bod nie je predmetom diskusie v tomto príspevku ale je potrebné ho uviesť aby bolo jasné, že inflačné kritérium nie je myslené v zmluve ako univerzálne vyjadrenie rastu cien vstupov prenajímateľa ale slúži čisto pre „zachovanie hodnoty nájomného“)

Problém danej formulácie je v neadekvátnosti "zachovanie" hodnoty nájomného. Vo výsledku umožňuje zvyšovanie výnosnosti investície o infláciu bez vnútorného ekonomického dôvodu (zmena rizikovosti investície, zmena situácie na trhu, ...) ale len na základe podpisu zmluvy s nájomcom.

Aplikáciu tejto formulácie v praxi je možné ilustrovať na nasledujúcom príklade.

Majme v banke uloženú hotovosť 5000 Eur, ktorá nám ročne prináša výnos 200 Eur pri úroku 4%. Banke by sme predostreli nasledujúcu požiadavku: " Žiadame zachovanie hodnoty výnosu a vzhľadom na prítomnosť ročnej inflácie, žiadame zvýšením výnosu o ročný inflačný index spotrebiteľských cien". Ak by banka pristúpila na danú podmienku a ročný index spotrebiteľských cien sa zvýši na 103 banka by nám vyplatila 200 Eur *1,03 = 206 Eur t.j. na úrovni 4,12 % p.a. z nášho vkladu. Pri situácii, ak požiadame zvýšenie jednorázovo (pre zjednodušene) napríklad po 5-tich rokoch pri zvýšení indexu spotr. cien napr. na 115 (resp. 115,9 ak pri každoročnej inflácia na úrovni 3 %). Banka by nám musela vyplatiť 200 Eur*1,15= 230 Eur - t.j. na úrovni 4,6 % p.a. z nášho vkladu. 

Hoci nárast ročného úroku je relatívne malý (z 4 % p.a. na 4,6 % p.a. v horizonte piatich rokov) banka by pravdepodobne na daný postup nepristúpila. Banka by prijala zmenu ročnej úrokovej sadzby v závislosti od vývoja inflácie (minulého a predikovaného) nie navyšovanie sadzby každoročne o infláciu. Zjavne je nepochopený základný koncept určenia výnosu a vzťah k inflácii.

Banka pri určovaní úrokovej sadzby počíta s infláciou (resp. mala by) a inflácia spolu s rizikovou prémiou a ziskom je započítaná do úrokovej sadzbe. Preto v praxi dochádza k zmene úrokovej sadzby a nie k úprave výnosu o infláciu.

Ak sa vrátime k nášmu problému rozdiel je v tom, že prenajímateľ ako vlastník budovy nemá peniaze uložené v hotovosti ale sú zhmotnené v nehnuteľnosti (zmenu hodnoty nehnuteľnosti môžeme ignorovať resp. pre zjednodušenie nebudeme predpokladať vzťah ceny nehnuteľnosti k inflácii). Nájomne určuje na základe mesačných výdavkov a očakávanej návratnosti vynaložených prostriedkov. Predpokladajme, že v ekonomike rastie inflácia (meraná zmenou spotrebiteľských cien) a prenajímateľ zvýšil nájomne. V skutočnosti prenajímateľovi vôbec nemuseli rásť ceny vstupov. Vo výsledku to znamená, že prenajímateľ si zvyšuje výnosnosť v hodnote: výnosnosť pred korekciou o infláciu (v percentuálnom vyjadrení) * inflácia (v percentuálnom vyjadrení).

Podľa môjho názoru nie je legitímne zvyšovať výnosnosť investície (podnikania) za „pomoci“ inflácie ak výnosnosť investície (podnikania) má byť konštruovaná už s ohľadom na infláciu.

V príklade s bankou 4% úroková miera počíta napr. s 3% ročnou infláciou ale navýšenie úrokovej miery na 4,6 % p.a. je z pohľadu inflácie pomýlene – v našom príklade inflácia bola rovnaká v každom roku a hoci v piatom roku je inflácia taktiež 3% požadujeme ročnú úrokovú sadzbu o 0,6% vyššiu.

Určitým zmiernením spornej formulácie by bola úprava v podobe: „o zmenu ročného inflačný indexu spotrebiteľských cien“. Hoci táto zmena je v jednom slove podstatne mení koncept použitý pri zmene nájomného. Zmena inflácie by odrážala skutočnosť že sa inflácia bola jedným parametrom pri stanovení očakávanej výnosnosti.

Najvhodnejšie by bolo vypustiť nárast nájomného o infláciu a rozčleniť náklady do skupín a následne zvyšovať nájomné o vážený nárast týchto skupín. Inflácia (v zmysle nárastu spotrebiteľských cien) by sa mohla týkať potom mzdových nákladov, keďže predpokladáme. že zamestnanec ako spotrebiteľ najviac reaguje na zmenu spotrebiteľských cien.

Vzťah inflácie, nákladov a nájmu môžeme matematicky vyjadriť nasledovne:

  nájom v roku t = (náklady mzdové + ostatné náklady)*( 1+ výnosnosť)

nájom v roku t+1 sa upraví nasledovne (ostatné náklady a výnosnosť sa nemenia):

     nájom v roku t+1= (náklady mzdové*(it +1) + ostatné náklady)*( 1+ výnosnosť+delta(it / t-1) )

kde:

it - je inflácia v roku t (v percentuálnom vyjadrení)

delta(it / t-1) - je zmena inflácie v roku t oproti roku t-1 (v percentuálnom vyjadrení)

Zaujímavosťou je, že spomenutá formulácia s infláciou sa nekriticky preberá do nájomných zmlúv a stáva sa všeobecnou praxou.

Osobne som ochotný akceptovať takto vyjadrené navýšenie nájomného napr. pri prenájme bytu kde určité zjednodušenie je pochopiteľné ale v prípade prenajímateľov kancelárskych priestorov s ekonomickými a právnymi kapacitami je takéto požívanie pojmov v zmienenej podobe zarážajúce.

Privítam názory resp. objasnenie takto použitého výpočtu navýšenia nájomného. Uvítam aj upozornenia na chyby v mojej argumentácii.